Umowa o dożywocie stanowi wyjątkowe narzędzie prawne, które umożliwia zabezpieczenie przyszłości osób w podeszłym wieku poprzez przekazanie prawa własności nieruchomości. Regulacje dotyczące umowy o dożywocie znajdują się w art. 908-916 Kodeksu cywilnego.
Charakterystyka umowy o dożywocie
Umowa o dożywocie to umowa cywilnoprawna, w ramach której zbywca, będący właścicielem nieruchomości, zobowiązuje się przenieść własność na rzecz nabywcy. W zamian nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy lub/i bliskiej dla zbywcy osobie.
Zbywcą może być tylko osoba fizyczna, jako że tylko do niej można zastosować postanowienia o dożywotnim utrzymaniu. Nabywcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w chwili podpisania umowy. Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie zostanie uznana za nieważną.
Umowa o dożywocie a zachowek
Umowa o dożywocie pełni ważną funkcję jako środek ochrony przed roszczeniami o zapłatę zachowku od nieruchomości. W przeciwieństwie do darowizny, umowa o dożywocie jest umową odpłatną, co powoduje, że nieruchomość nie zostaje wliczona do spadku. Dlatego spadkobiercy nie mają prawa żądać zachowku od nieruchomości nabytej w drodze umowy o dożywocie.
Prawa i obowiązki stron
Prawa i obowiązki stron odnośnie dożywotniego utrzymania są ustalane w treści umowy o dożywocie. W przypadku braku jasnych ustaleń, należy kierować się art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Postanowienia dodatkowe
Umowa o dożywocie może zawierać postanowienia odnośnie ustanowienia użytkowania na rzecz dożywotnika, służebności osobistej lub renty. Istnieje także możliwość zmienienia treści umowy poprzez zmianę stosunku dożywocia, jednak tylko w następujących sytuacjach:
a) jeśli między zbywcą a nabywcą powstaną takie stosunki, że nie będzie można wymagać od stron, aby oni nadal pozostawali w bezpośredniej styczności ze sobą. W takim przypadku zmiana polega na przekształceniu wszystkich lub niektórych uprawnień wynikających z umowy i związanych z prawem dożywocia na prawo do dożywotniej renty odpowiadającej wartości tych uprawnień. Podobne uprawnienie przysługuje każdej ze stron umowy;
b) jeśli nabywca nieruchomości, jako zobowiązany z tytułu dożywocia, dokona zbycia nieruchomości na rzecz osób trzecich. W takim przypadku dożywotnik może domagać się zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
Niezbywalność i nieodwołalność dożywocia
Dożywocie jest prawem niezbywalnym i nie podlega dziedziczeniu. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa o dożywocie wygasa w chwili śmierci dożywotnika. W sytuacji, gdy dożywocie zostało ustanowione na rzecz kilku osób, takie prawo ulega odpowiedniemu zmniejszeniu w razie śmierci jednej z nich.
Umowa o dożywocie jest nieodwołalna, z wyjątkiem możliwości rozwiązania umowy przez sąd, jednak muszą być spełnione następujące przesłanki:
a) z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie musi wystąpić osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik będący zbywcą nieruchomości;
b) muszą zaistnieć wyjątkowe okoliczności.
W takim przypadku sąd może uwzględnić żądanie rozwiązania umowy o dożywocie, a prawo dożywocia wygasa, a prawo własności nieruchomości przenosi się z powrotem na dożywotnika.
Podsumowanie
Umowa o dożywocie może być korzystnym rozwiązaniem dla zapewnienia spokojnej jesieni życia. Dla nabywcy nieruchomości umowa o dożywocie pozwala uzyskać nieruchomość w momencie jej podpisania i chroni przed roszczeniami o zachowek. Warto zatem rozważyć tę formę umowy jako sposób na zabezpieczenie interesów zarówno zbywcy, jak i nabywcy nieruchomości.
